预约合同效力分析——商品房买卖合同效力争议问题
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时间:2010年11月02日 15:09
一、案情介绍
2000年10月1日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,该《商品房买卖合同》采用的是商品房买卖通用的空白格式文本,包含了通常的商品房买卖合同所具备的条款内容。在此《商品房买卖合同》中双方约定,原告购买被告商品房一套,该房屋的建筑面积共320平方米,单价10,000元,房屋总金额3,200,000元,2001年10月31日前交付房屋,并约定了相应的违约责任。原被告在当日签订了一份《补充协议》,约定,买受人自愿在出卖人尚未取得国家批准销售证明的情况下,签订《商品房买卖合同》及补充协议。买受人同意在本合同签订3日内将购房款的50%汇入出卖人指定银行,余款由买受人到出卖人指定地点办理银行按揭手续。补充合同还约定,双方同意在签订本合同后,在出卖人取得政府颁发的销售证明后7日内换签由北京市国土资源和房屋管理局监制的《北京市商品房买卖合同》,并在换签后,按原合同规定的时间,持本合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契过户手续,并按有关规定申领房屋所有权证。其后,原告诉称被告未按约定履行交房义务,要求被告承担违约责任,并且由于被告向原告交付的房屋实测面积比合同约定面积减少了98.5平方米,被告应当按照合同约定对超出部分的房价款双倍方还给原告。被告则称:原告未按照合同约定支付后50%的房款,故被告对未按期交付足额房款的原告不负交房义务,不承担违约责任;并且双方签订的是预约协议,在协议中约定的主要是签订本约,依预约的性质,预约权利人仅可履行签订本约的义务,不可以依据预定的协议请求履行。
二、对本案的不同观点
2000年10月1日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,该《商品房买卖合同》采用的是商品房买卖通用的空白格式文本,包含了通常的商品房买卖合同所具备的条款内容。在此《商品房买卖合同》中双方约定,原告购买被告商品房一套,该房屋的建筑面积共320平方米,单价10,000元,房屋总金额3,200,000元,2001年10月31日前交付房屋,并约定了相应的违约责任。原被告在当日签订了一份《补充协议》,约定,买受人自愿在出卖人尚未取得国家批准销售证明的情况下,签订《商品房买卖合同》及补充协议。买受人同意在本合同签订3日内将购房款的50%汇入出卖人指定银行,余款由买受人到出卖人指定地点办理银行按揭手续。补充合同还约定,双方同意在签订本合同后,在出卖人取得政府颁发的销售证明后7日内换签由北京市国土资源和房屋管理局监制的《北京市商品房买卖合同》,并在换签后,按原合同规定的时间,持本合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契过户手续,并按有关规定申领房屋所有权证。其后,原告诉称被告未按约定履行交房义务,要求被告承担违约责任,并且由于被告向原告交付的房屋实测面积比合同约定面积减少了98.5平方米,被告应当按照合同约定对超出部分的房价款双倍方还给原告。被告则称:原告未按照合同约定支付后50%的房款,故被告对未按期交付足额房款的原告不负交房义务,不承担违约责任;并且双方签订的是预约协议,在协议中约定的主要是签订本约,依预约的性质,预约权利人仅可履行签订本约的义务,不可以依据预定的协议请求履行。
二、对本案的不同观点